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規(guī)劃區(qū)邊緣的房地產(chǎn)，雖然該房地產(chǎn)所處位置較偏遠(yuǎn)，但這個(gè)方向是該城市居住社區(qū)的規(guī)劃發(fā)展方向，具有良好的升值空間。目前，該地區(qū)商業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)是1500元／m2，居住用地的基準(zhǔn)地價(jià)是700元／m2。該房地產(chǎn)為一棟已建成的三層獨(dú)體小樓，磚混結(jié)構(gòu)，緊鄰一條規(guī)劃商業(yè)街，建筑面積500m2。李某擬購入后將一層作為商業(yè)用房出租或自營，二、三層樓用于居住。賣家要價(jià)60萬元。李某為摸清該房地產(chǎn)市場價(jià)格，委托一家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行了評估。請問：房地產(chǎn)估價(jià)師在接受委托后，在估價(jià)前需要了解估價(jià)對象的哪些情況？

某市舊城改造需對某沿街房屋進(jìn)行國有土地上房屋征收，房屋征收部門張貼了房屋征收決定公告，房地產(chǎn)管理部門公示了有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)名單。某被征收人見到公示名單后，前往其中一家估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢，假如你作為該估價(jià)機(jī)構(gòu)的一名注冊房地產(chǎn)估價(jià)師，在接待該被征收人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營副食店。請問：1．你所在的估價(jià)機(jī)構(gòu)通過什么途徑獲取委托后才能出具國有土地上房屋征收評估報(bào)告？2．你應(yīng)如何確定該被征收房屋的用途？

某城市規(guī)劃建設(shè)一條環(huán)城公路，經(jīng)過某商品住宅小區(qū)南側(cè)。該小區(qū)已建成使用3年，共有15幢多層住宅樓，總建筑面積為140000m2。建設(shè)環(huán)城公路需占用該小區(qū)500m2綠地，并征收一幢面積為9000m2的住宅樓。政府?dāng)M按規(guī)定進(jìn)行有關(guān)補(bǔ)償和賠償，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。請問：理論上政府補(bǔ)償和賠償?shù)膬?nèi)容應(yīng)包括哪些方面？

某監(jiān)理公司承擔(dān)一寫字樓的監(jiān)理任務(wù)，合同中明確了投資監(jiān)理的有關(guān)任務(wù)內(nèi)容。問題:1、該樓的施工圖預(yù)算是采用單價(jià)法編制的，監(jiān)理工程師如何對其進(jìn)行審查。2、合同規(guī)定，承發(fā)包雙方進(jìn)行工程款結(jié)算前，由監(jiān)理工程師對承包方完成的工程量進(jìn)行計(jì)量，以此作為結(jié)算的依據(jù)。為此，承包方要按照協(xié)議條款約定的時(shí)間向監(jiān)理工程師提交已完工程的報(bào)告，在這種情況下，監(jiān)理師如何進(jìn)行工程計(jì)量?承包方在監(jiān)理師計(jì)量過程中如何做?

對某新建成的寫字樓進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)人員掌握了在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的相關(guān)資料（見下表），并用收益法評估該寫字樓的市場價(jià)值。估價(jià)測算如下（節(jié)選）：1．年有效毛收入22000×（50+5）×12×（1-10%）=13068000（元）2．年運(yùn)營費(fèi)用（1）年維修費(fèi)用25000×2000×2%=1000000（元）（2）年管理費(fèi)用年管理費(fèi)用=年有效毛收入×管理費(fèi)用率+管理用房租金損失=13068000×3%+500×50×12=692040（元）（3）年?duì)I業(yè)稅及附加=13068000×5.55%=725274（元）（4）年運(yùn)營費(fèi)用小計(jì)年運(yùn)營費(fèi)用=1000000+692040+725274=2417314（元）3．年凈收益年凈收益=1．項(xiàng)-2．項(xiàng)=13068000-2417314=10650686（元）4．估價(jià)結(jié)果

李某有一處房產(chǎn)，其《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積300m2，用途為住宅，土地為出讓使用權(quán)，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2009年2月將該房屋改為商店并經(jīng)營，于2009年6月以3000元／m2的價(jià)格將其賣給張某。由于融資的需要，張某于2010年9月30日委托甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值，估價(jià)結(jié)果為2300元／m2。請問：1．張某認(rèn)為該估價(jià)結(jié)果偏低，你認(rèn)為應(yīng)如何解釋該估價(jià)結(jié)果的合理性？2．2011年7月該房屋被列入征收范圍，國有土地上房屋征收決定公告頒發(fā)日為2011年7月30日，乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)受征收人委托進(jìn)行國有土地上房屋征收估價(jià)，估價(jià)結(jié)果為2800元/m2。張某認(rèn)為該估價(jià)結(jié)果偏低，因2011年4月征收的鄰近商鋪的補(bǔ)償單價(jià)為4000元/m2。你認(rèn)為應(yīng)如何解釋該估價(jià)結(jié)果的合理性？

某監(jiān)理單位受業(yè)主委托，全權(quán)對一寫字樓工程進(jìn)行施工階段工程建設(shè)監(jiān)理，并按GP—95—0202簽訂了監(jiān)理合同。由于業(yè)主要縮短建設(shè)周期，采用了邊設(shè)計(jì)，邊施工。簽訂監(jiān)理合同時(shí)，設(shè)計(jì)單位僅完成地下室施工圖;施工單位已通過邀請招標(biāo)選定但尚未簽訂合同。因此，業(yè)主口頭提出監(jiān)理單位3日內(nèi)提交監(jiān)理規(guī)劃，并要求對設(shè)計(jì)圖紙質(zhì)量把關(guān)。問題:項(xiàng)目總監(jiān)理工程師為了滿足業(yè)主的要求，擬訂了監(jiān)理規(guī)劃編寫提綱如下：a、收集有關(guān)資料;b、分解監(jiān)理合同內(nèi)容;c、確定監(jiān)理組織;d、確定機(jī)構(gòu)人員;e、設(shè)計(jì)要把關(guān)，按設(shè)計(jì)和施工兩部分編寫規(guī)劃;f、圖紙不齊，按基礎(chǔ)、主體、裝修三階段編寫規(guī)劃。你認(rèn)為提綱中是否有不妥內(nèi)容、為什么?

甲公司1993年通過有償出讓的方式獲得某宗地的使用權(quán)，土地用途為高檔住宅，樓面地價(jià)為3500元／m2。甲公司擬分兩期建設(shè)80棟別墅。當(dāng)?shù)谝黄?0棟于1996年12月竣工時(shí)，因債務(wù)糾紛被法院裁定拍賣20棟還債。拍賣行委托乙房地產(chǎn)估價(jià)所評估出拍賣底價(jià)為3800元／m2。拍賣行在當(dāng)月以此為依據(jù)拍賣，賣出6棟，平均價(jià)格為3860元／m2，其余14棟無人承接，退還給甲公司。當(dāng)1999年6月第二期工程竣工后，建成的別墅以5200元／m2售出，甲公司因此而指責(zé)乙房地產(chǎn)估價(jià)所當(dāng)時(shí)評估的拍賣底價(jià)過低，而且別墅的拍賣底價(jià)竟然只比樓面地價(jià)高300元／m2，遠(yuǎn)低于其投入的建設(shè)成本，很不合理。而乙房地產(chǎn)估價(jià)所堅(jiān)持當(dāng)時(shí)的估價(jià)結(jié)論合理。請問，乙房地產(chǎn)估價(jià)所堅(jiān)持當(dāng)時(shí)估價(jià)結(jié)論的理由有哪些？

該工廠若將該兩幢房屋投?；馂?zāi)險(xiǎn)，則其為保險(xiǎn)目的評估的價(jià)值應(yīng)為（）。

甲、乙合作投資開發(fā)一房地產(chǎn)項(xiàng)目，雙方各出資1000萬元，經(jīng)葶收益各按50%分成。到項(xiàng)目建成時(shí)投資正好用完，銷售費(fèi)用也已預(yù)提。項(xiàng)目的總建筑面積10000m2，售價(jià)3000元/m2，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的7%。銷售過程中，乙拿出一套建筑面積100m2的房屋送給朋友，向甲提出先掛賬，雙方結(jié)算時(shí)再作處理。該項(xiàng)目在短期內(nèi)銷售完成，實(shí)際銷售費(fèi)用與預(yù)提的銷售費(fèi)用相符，實(shí)際回收價(jià)款2762.1萬元。甲提出本應(yīng)雙方各分得1381.05萬元，現(xiàn)因乙拿走一套價(jià)值30萬元的房屋，故乙實(shí)得1351.05萬元;乙則認(rèn)為該套房屋的成本為25萬元，故只應(yīng)從自己的應(yīng)得收入中扣除12.5萬元，自己應(yīng)分得1368.55萬元。若不考慮所得稅因素，誰的分配方案合理?應(yīng)該怎樣分配?為什么?