判斷題在市場法估價中，可比實例交易情況的修正，通常由估價人員憑著自己的經驗加以修正。()

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1.問答題 計算題:為評估某住宅樓的價格，估價人員在該住宅樓附近地區(qū)調查選取了A、B、C、D、E共5個類似住宅樓的交易實例，其有關資料如下表：

上表中，交易情況、房地產狀況中的各正、負值都是按直接比較所得結果。其中，房地產狀況中的三方面因素產生的作用程度相同。另據調查得知：從2001年7月1日至2002年1月1日該類住宅樓市場價格每月遞增1.5%，其后至2002年11月1日則每月遞減0.5%，而從2002年11月1日至2003年4月30日的市場價格基本不變，以后每月遞增1%。試利用上述資料根據估價相關要求選取最合適的3個交易實例作為可比實例，并估算該住宅樓2003年8月31日的正常單價(如需計算平均值，請采用簡單算術平均法)。

參考答案：①選取可比實例。實例B誤差太大，實例D成交時間與估價時點相隔1年以上，故實例B和實例D不作為可比實例。選取實例A、C、E...

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2.問答題某旅館需要估價，據調查，該旅館共有300張床位，平均每張床位每天向客人實收50元，年平均空房率為30%，該旅館營業(yè)平均每月花費14萬元;當?shù)赝瑱n次旅館一般床價為每床每天45元，年平均空房率為20%，正常營業(yè)每月總費用平均占每月總收入的30%，該類房地產的資本化率為10%，試選用所給資料估算該旅館的價值。

參考答案：(1)年有效毛收入=300×45×365×(1-20%)=394.20(萬元)
(2)年運營費用=394.2×...

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3.問答題計算題:某建筑物的建筑面積100m2，有效經過年數(shù)10年，單位建筑面積的重置價格500元/m2，經濟壽命30年，殘值率5%。試用直線法計算該建筑物的年折舊額、折舊總額，并計算其現(xiàn)值。

參考答案：計算公式：
Di為年折舊額，C為建筑物的重新購建價格，C=500×100=50000
S=50000...

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4.問答題計算題:某酒店總建筑面積10000m2;一層建筑面積2000m2，其中500m2為酒店大堂，1500m2出租用于餐廳和咖啡廳;其余各層為酒店客房、會議室和自用辦公室。該酒店共有客房190間(建筑面積7600m2)，會議室2間(建筑面積200m2)，自用辦公室3間(建筑面積200m2)。當?shù)赝瑱n次酒店每間客房每天的房價為200元，年平均空置率為30%;會議室的租金平均每間每次500元，平均每間每月出租20次;附近同檔次一層商業(yè)用途房地產的正常市場價格為每平方米建筑面積1500元，同檔次辦公樓的正常市場價格為每平方米建筑面積8000元。該酒店正常經營平均每月總費用占客房每月總收入的40%。當?shù)鼐频赀@種類型的房地產的報酬率為8%。試利用上述資料估計該酒店的正?？們r格。

參考答案：(1)計算一層餐廳和咖啡廳的價格：1500×1500=225(萬元)
(2)計算自用辦公室價格：8000×20...

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5.問答題計算題:6年前甲公司提供一宗40年使用權的出讓土地與乙公司合作建設一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當時合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸甲方?，F(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產權，甲方也愿意將其轉讓給乙方。試估算乙方現(xiàn)時應出資多少萬元購買甲方的權益。據調查得知，現(xiàn)時該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運營費用約占租賃有效毛收入的35%，報酬率為10%。

參考答案：計算過程為
1)計算辦公樓現(xiàn)值
①辦公樓整體年凈收益=80×3000×85%×(1-35%)×12=...

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6.問答題計算題:某建筑物為鋼筋混凝土結構，經濟壽命50年，有效經過年數(shù)為8年，經調查測算，現(xiàn)在重新建造全新狀態(tài)的該建筑物的建造成本為800萬元(建設期為2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均為均勻投入)，管理費用為建造成本的3%，年利率為6%，銷售稅費為50萬元，開發(fā)利潤為120萬元。又知其中該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為18萬元;裝修的重置價格為200萬元，平均壽命為5年，已使用2年;設備的重置價格為110萬元，平均壽命為10年，已使用8年。假設殘值均為零。試計算該建筑物的折舊總額。

參考答案：①計算建筑物的重置價格：
建造成本=800萬元
管理費用=800×3%=24萬元
投資利息...

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7.問答題計算題:某建筑物的重置價格為180萬元，經濟壽命為50年，有效經過年數(shù)為10年。其中，門窗等損壞的修復費用為2萬元;裝修的重置價格為30萬元，平均壽命為5年，已使用3年;設備的重置價格為60萬元，平均壽命為15年，已使用10年。殘值率假設為0。試求其折舊總額。

參考答案：(1)門窗等損壞的折舊額=修復費用=2萬元
(2)裝修的折舊額=30×1/5×3=18萬元
(3)設...

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8.問答題計算題:某房地產的土地面積1000m2，建筑面積2000m2。土地于1999年10月1日通過有償出讓方式獲得，使用權年限為50年，當時的單價為1000元/m2;建筑物的結構為鋼筋混凝土，于2000年10月1日竣工投入使用，當時的建筑造價為每1m2建筑面積800元。2004年10月1日與該房地產的地段和用途相同、使用權年限為50年的土地的單價為1100元/m2;該類房屋的重置價格(含使用權年限為50年的土地價格)為每1m2建筑面積2000元。估計該類建筑物的殘值為零，土地資本化率為6%。試利用上述資料估算該房地產2004年10月1日的總價。

參考答案：(1)計算公式為：
舊房地價格=土地重新取得價格+建筑物重新購建價格-建筑物折舊
(2)修正后的土地...

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9.問答題計算題:某房地產建成于1995年12月30日，此后收益年限為50年;1997年12月30日至1999年12月30日要分別獲得純收益85、90、95萬元;預計2000年12月30日要分別獲得純收益95、92、94萬元，從2003年12月30日起每年可獲得的純收益將穩(wěn)定在95萬元;購買該類房地產通?？傻玫姐y行70%的抵押貸款，抵押貸款的年利率為6%，自有資本要求的收益率為10%。試利用上述資料估算該房地產1999年12月30日的收益價格。

參考答案：計算過程：
(1)計算公式：
i表示年份，Ai未來第i年的凈收益，t凈收益有變化的年限，Y表示資本化...

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10.問答題什么叫路線價法?其理論依據、適用的對象和條件是什么?

參考答案：路線價法(unitfootappraisalmethod)是根據土地價值隨街道距離增大遞減的原理，在特定街道上設定單價，...

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