判斷題房地產(chǎn)的特性主要取決于建筑物的特性，主要是以建筑物的特性為基礎(chǔ)的。()

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1.判斷題可比實例的成交價格就是正常成交價格。()

參考答案：錯

2.判斷題住宅、公共建筑及綜合性建筑通常是按照建筑總高度來劃分的，總高度超過24m的為高層。()

參考答案：錯

3.判斷題在實際估價中，我們采用的是實際成本。()

參考答案：錯

4.判斷題估價上的折舊非常注重市場價值的真實減損，因此在收益法中需要扣除建筑物的折舊費和土地攤捉費。()

參考答案：錯

5.判斷題在市場法估價中，可比實例交易情況的修正，通常由估價人員憑著自己的經(jīng)驗加以修正。()

參考答案：錯

6.問答題 計算題:為評估某住宅樓的價格，估價人員在該住宅樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C、D、E共5個類似住宅樓的交易實例，其有關(guān)資料如下表：

上表中，交易情況、房地產(chǎn)狀況中的各正、負值都是按直接比較所得結(jié)果。其中，房地產(chǎn)狀況中的三方面因素產(chǎn)生的作用程度相同。另據(jù)調(diào)查得知：從2001年7月1日至2002年1月1日該類住宅樓市場價格每月遞增1.5%，其后至2002年11月1日則每月遞減0.5%，而從2002年11月1日至2003年4月30日的市場價格基本不變，以后每月遞增1%。試?yán)蒙鲜鲑Y料根據(jù)估價相關(guān)要求選取最合適的3個交易實例作為可比實例，并估算該住宅樓2003年8月31日的正常單價(如需計算平均值，請采用簡單算術(shù)平均法)。

參考答案：①選取可比實例。實例B誤差太大，實例D成交時間與估價時點相隔1年以上，故實例B和實例D不作為可比實例。選取實例A、C、E...

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7.問答題某旅館需要估價，據(jù)調(diào)查，該旅館共有300張床位，平均每張床位每天向客人實收50元，年平均空房率為30%，該旅館營業(yè)平均每月花費14萬元;當(dāng)?shù)赝瑱n次旅館一般床價為每床每天45元，年平均空房率為20%，正常營業(yè)每月總費用平均占每月總收入的30%，該類房地產(chǎn)的資本化率為10%，試選用所給資料估算該旅館的價值。

參考答案：(1)年有效毛收入=300×45×365×(1-20%)=394.20(萬元)
(2)年運營費用=394.2×...

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8.問答題計算題:某建筑物的建筑面積100m2，有效經(jīng)過年數(shù)10年，單位建筑面積的重置價格500元/m2，經(jīng)濟壽命30年，殘值率5%。試用直線法計算該建筑物的年折舊額、折舊總額，并計算其現(xiàn)值。

參考答案：計算公式：
Di為年折舊額，C為建筑物的重新購建價格，C=500×100=50000
S=50000...

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9.問答題計算題:某酒店總建筑面積10000m2;一層建筑面積2000m2，其中500m2為酒店大堂，1500m2出租用于餐廳和咖啡廳;其余各層為酒店客房、會議室和自用辦公室。該酒店共有客房190間(建筑面積7600m2)，會議室2間(建筑面積200m2)，自用辦公室3間(建筑面積200m2)。當(dāng)?shù)赝瑱n次酒店每間客房每天的房價為200元，年平均空置率為30%;會議室的租金平均每間每次500元，平均每間每月出租20次;附近同檔次一層商業(yè)用途房地產(chǎn)的正常市場價格為每平方米建筑面積1500元，同檔次辦公樓的正常市場價格為每平方米建筑面積8000元。該酒店正常經(jīng)營平均每月總費用占客房每月總收入的40%。當(dāng)?shù)鼐频赀@種類型的房地產(chǎn)的報酬率為8%。試?yán)蒙鲜鲑Y料估計該酒店的正常總價格。

參考答案：(1)計算一層餐廳和咖啡廳的價格：1500×1500=225(萬元)
(2)計算自用辦公室價格：8000×20...

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10.問答題計算題:6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設(shè)一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當(dāng)時合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸甲方。現(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其轉(zhuǎn)讓給乙方。試估算乙方現(xiàn)時應(yīng)出資多少萬元購買甲方的權(quán)益。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運營費用約占租賃有效毛收入的35%，報酬率為10%。

參考答案：計算過程為
1)計算辦公樓現(xiàn)值
①辦公樓整體年凈收益=80×3000×85%×(1-35%)×12=...

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